随著(zhe)房(fáng)地(dì)産市(shì)場 ©(chǎng)的(de)發展，住房(fáng)供給逐步由最初的(d↕₹α•e)一(yī)級開(kāi)發商供應轉變為(wèi←♠)一(yī)級開(kāi)發商、和(hé)個(gè)人(rén>×φ)存量房(fáng)供給方式，部分(fēn)房(fáng)屋所有(yǒu)<π人(rén)将所二手房(fáng)投入二級市♠ε★£(shì)場(chǎng)進行(xíng)交易。但(dàn)因為(wèi)>↑二手房(fáng)交易環節、市(shì)場(&™chǎng)參與機(jī)構多(duō)，并且交易時(s±∑hí)會(huì)産生(shēng)一(yī)定的(de)₩✘•™交易傭金(jīn)和(hé)交易稅金(jīn)和(hé)費(fèi)↑σ ←用(yòng)，50%以上(shàng)出™售者房(fáng)屋處于抵押狀态，出售時(shí"λ<σ)需要(yào)需另行(xíng)支付1.5↕≈-3%的(de)贖樓成本，總的(de)來(lái)講二手房(fá ←☆ng)交易費(fèi)用(yòng)和(hé)稅金(jī✘∑n)高(gāo)達房(fáng)屋交易總價的(de)5-10%不(bù)等，加&δ↓•之高(gāo)額的(de)贖樓成本已經嚴重影(yǐng φ)響到(dào)國(guó)內(nèi)&α二手房(fáng)市(shì)場(chǎπ₹ng)交易。為(wèi)有(yǒu)效降低(dī)二手房(f↕ áng)交易成本，國(guó)家(jiā)自(zì)然資源部、銀(•δ>yín)保險監會(huì)于2023年(nián)3月(yuè)聯合下(xi$ δà)發《關于協同做(zuò)好(hǎo)不(bù)動産“♥₽帶押過戶”便民(mín)利企服務的(de)通(tōng)知(zh∑✘₹ī)》（自(zì)然發［2023］29号文(wén)件(jiàn)←φ ）。随後西(xī)安市(shì)自(zì)然和(hé)<≤規劃局、住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉(xiāng$≥π")建設局、陝西(xī)銀(yín)保監局、住↑ 房(fáng)公積金(jīn)中心聯合下(xià)發ασ《西(xī)安關于推行(xíng)存量房(fán←>σg)（二手房(fáng)）“帶押過戶”的(de)通(tōng)知(zhī)》，→"對(duì)“帶押過戶”的(de)業(yè)務範圍、具體(tǐ)流程、≥ ★¥分(fēn)步實施、職責分(fēn)工(gōng)、工(gōλελ∞ng)作(zuò)要(yào)求做(zuò)了(le)詳細說(shuō)✔₩★明(míng)，為(wèi)西(xī)安市(shì)“帶押過戶£∏¥♣”提供了(le)詳盡可(kě)行(xíng)的(de)政策依據。
但(dàn)據統計(jì)，西(xī)安市(shì)2→023年(nián)僅有(yǒu)10餘家<✔≤(jiā)銀(yín)行(xíng)完成約100多(duō)單“帶押Ω 過戶”交易，其累計(jì)帶押金(jīn)額在1億多(duō)元，≤≤2024年(nián)1-8月(yuè)各地(dì₽₽β)區(qū)、銀(yín)行(xíng)月(yuè)均“帶押過戶”↕∏↑α業(yè)務量明(míng)顯低(dī)于202∏∑∞3年(nián)同期水(shuǐ)平，市(shì)場(chǎng)認知(zh₹≈β×ī)度呈衰減趨勢。近(jìn)年(nián)來(lái)西(÷¶™"xī)安市(shì)城(chéng)六區(✘Ω"'qū)二手房(fáng)交易量占比呈逐年♠&★(nián)遞增态勢，2023年(nián)全市(shì)總交易9£δ₩8723套，2024年(nián)1-8月(y ↔uè)交易65019套的(de)情況下(xià)，δ•™&西(xī)安市(shì)通(tōng)過“帶押過戶”方式辦理δ÷♣(lǐ)交易的(de)仍然呈數(shù)量偏少(shǎo)、Ω↑↑成交量偏低(dī)等現(xiàn)象，遠(yuǎn)未達到(dào)§₩∑•四部門(mén)發文(wén)通(tōng)過“帶押過戶”促進房<㙥(fáng)地(dì)産再交易的(de)政策預期效果。
一(yī)是(shì)交易範圍受限。西(xī)安市(shì)城(chéng)六區÷ε₹ (qū)、開(kāi)發區(qū)範圍內(nèi)已經辦理(lǐ)抵>∞∑↑押登記的(de)不(bù)動産在存量房(fáng)（二手房¥™(fáng)）交易過程中，無需先還(hái)清貸款解除抵押再®↑$¶辦理(lǐ)過戶轉移，買賣雙方可(kě)以自(zì)願選擇使用(yòng®')“帶押過戶”服務。西(xī)安市(shì)現(xiàn)有(yǒu)1₩✘1區(qū)兩縣，通(tōng)知(zhī)僅→↔λ→有(yǒu)城(chéng)六區(qū)、 ×長(cháng)安區(qū)、扈邑區(q©φū)客戶可(kě)以使用(yòng)“帶®φ↔押過戶”政策，其他(tā)區(qū)域無法享受該項政策福利。二是(shì)交易流程複雜(zá)。目前西(xī)安市(shì)各交易服務中心辦理(lǐ)“帶押過戶≠≠♦”的(de)購(gòu)審、網簽需要(yà↔$¥o)在指定的(de)辦理(lǐ)大(dà)廳完成，過戶需要(¶£λyào)在指時(shí)間(jiān)、γ'±指定的(de)交易辦理(lǐ)大(dà)廳完成且有(yǒu← ")辦理(lǐ)戶數(shù)限制(zhì∞♣)，很(hěn)大(dà)程度上(shàλ∑ng)不(bù)利于買賣雙方、經紀服務、銀(y πín)行(xíng)的(de)工(gōng)作(zuò)開(₽♠®≈kāi)展。三是(shì)産品單一(yī)。目前西(xī)安市(shì)僅能(néng)辦理(lǐ)同∞一(yī)家(jiā)銀(yín)行(xíng)的(de)二手≤•™☆房(fáng)商業(yè)按揭貸款的(de)“帶押過戶”，公積金(jīn)☆©貸款、組合貸款、抵押貸款和(hé)不(bù)同銀¥€(yín)行(xíng)的(de)“帶押過★λ←戶”等均無法辦理(lǐ)。四是(shì)銀(yín)行(xíng)和(hé)公積金(jīn ₹&)管理(lǐ)中心重視(shì)不(bù)夠。最早試點走流程是(shì)建設銀(yín)行(xíng)後來(₩™lái)其他(tā)銀(yín)行(xíng)陸續跟進，目前&↓±∑西(xī)安市(shì)能(néng)承接該項業(×yè)務的(de)銀(yín)行(xíng)10✔±×$餘家(jiā)，雖然政府主管多(duō)次召開(kāi)協調動× <α員(yuán)會(huì)，大(dà)部分(fēn)銀(yín)↕®α§行(xíng)把辦理(lǐ)“帶押過戶”視(s£λ✔hì)為(wèi)形象工(gōng)程，個(gè)别銀(yín)行(x¥©αíng)還(hái)停留在觀望中沒有(yǒu)實現(xiàn)脫零。而省市σ€(shì)公積金(jīn)中心目前還(hái)沒有(α∏εyǒu)關于公積貸款、組合貸款“帶押過戶”的(de)實施操作(zuò)意見(♥λ↔¶jiàn)。五是(shì)相(xiàng)關宣傳力度弱。普通(tōng)百姓對(duì)“帶押過戶”利民(♥€mín)政策不(bù)太了(le)解，加之二手房(fáng)交易是(shì★✘)一(yī)種低(dī)頻(pín)次的(de)經濟行(xíng)為(wèi>'✔)，官媒和(hé)市(shì)場(chǎng✘✔)參與機(jī)構宣傳力度太弱，不(bù)利于政策的(de)落地(dì)。六是(shì)相(xiàng)關經紀機(jī)構認識不(bù)足。目前80%二手房(fáng)交易通(tōng)過"♥房(fáng)屋經紀機(jī)構完成，由于大(dà)部份經紀 ÷←∑機(jī)構均不(bù)同程度參與“贖樓墊資↕δ"ε”，此項政策實施影(yǐng)響他(tā)們的(de)既得(de)利→§★益，在經紀服務過程中不(bù)推薦或阻礙出售人(rén)¶↔≤使用(yòng)“帶押過戶”。為(wèi)更好(hǎo)的(de)服務提升“帶押過戶”政★α策實施，提高(gāo)政務服務便民(mín)利×♥&民(mín)服務水(shuǐ)平，充分(fēn)調動市(shì)場(ch★×¥ǎng)各方積極推動“帶押過戶”利民(mín)政策的₹®(de)落地(dì)，促進西(xī)安市¶$¥(shì)內(nèi)二手房(fáng)交易，特建議(yì)如(rú)下♠✘(xià)：一(yī)是(shì)擴大(dà)政策覆蓋面。西(xī)安市(shì)內(nèi)全面實施“帶押過戶”，城(chéng)六區₩♥(qū)已經過兩年(nián)的(de)運營，可(kě)以放±≤π(fàng)開(kāi)适用(yòng)範圍西(xī≠β)安市(shì)全面實施，将政策紅(hóng)利普惠化(huà)，便 ÷§"民(mín)化(huà)。二是(shì)簡化(huà)交易流程。西(xī)安市(shì)所有(yǒu)的(dε>☆∏e)交易大(dà)廳均開(kāi)放(fàng)辦理∏≈©(lǐ)“帶押過戶”業(yè)務，條件(jiàn)允許σ★≤÷情況下(xià)可(kě)以設置“綠(lǜ)色通(tōng)道(dào☆π∏π)”，“帶押過戶”辦理(lǐ)不(bù)再受限定日(rì)預約，辦理(lǐ)戶×∏↔∏數(shù)限制(zhì)，實現(xiàn)購(gòu)審、網簽、資金(φ©♠✔jīn)監管、過戶一(yī)站(zhàn)式服務☆∏'。三是(shì)豐富相(xiàng)關産品。盡快(kuài)落實公積金(jīn)、組合貸款、♦®&★抵押貸款房(fáng)屋的(de)“帶押過戶”，上(shàng)述幾類♦££✘貸款占房(fáng)産抵押的(de)50%以上(shàng)。&π©同時(shí)各銀(yín)行(xíng)要(yào)積極↔λ探索跨銀(yín)行(xíng)之間(jiān)的(de)“帶押過戶” ε♣，産品豐富和(hé)多(duō)樣化(huà)，更能(néng)實∞ →φ現(xiàn)政策的(de)普惠性。四是(shì)督促銀(yín)行(xíng)和(hé)♣φ×↔公積金(jīn)中心加緊落實。各銀(yín)行(xíng)、各級公積金(jīn)管理(lǐ)中心要(yà±≠ ₹o)将這(zhè)一(yī)惠民(mín)政策認真貫φσ徹，銀(yín)行(xíng)要(yào)有₽¥(yǒu)高(gāo)效的(de)業(yè)務管理(lǐ)δσ體(tǐ)系支持“帶押過戶”開(kāi)展，各公©Ω±•積金(jīn)中心也(yě)要(yào)研究具體(tǐ)的(de)操✘•作(zuò)辦法盡快(kuài)落實公積 <€ε金(jīn)貸款、組合貸款的(de)“帶押過戶”。五是(shì)加大(dà)相(xiàng)關宣傳力度。西(xī)安市(shì)各房(fáng)管局交易中®₹→÷心、各銀(yín)行(xíng)營業(y'∑±$è)大(dà)廳、各公積金(jīn)管理(lǐ)中心均可(kě)以通(tōn < αg)過各種不(bù)同形式加大(dà)宣傳“帶押過戶”，政策的(de)宣₩ 傳可(kě)以讓更多(duō)有(yǒu)抵押房(fáng)屋的(d≠¶e)出售人(rén)知(zhī)道(dào)這(∏©β↑zhè)一(yī)利民(mín)便民(mín)的(de)π♦β好(hǎo)政策，提高(gāo)惠民(mín)政策普及度，大(dà)幅降↑πβ低(dī)交易費(fèi)用(yòng)，促→∏進二手房(fáng)交易順暢。
六是(shì)提升房(fáng)屋經紀機(j σ↑ī)構相(xiàng)關政策認知(zhī)。房(fáng)屋經紀機(jī)構受住建局的(de)業(yè)務管理(lǐ)，<<♣西(xī)安市(shì)房(fáng)地(dì)産中介行(xíng)業(y "§è)協會(huì)對(duì)行(xíng)業(yè)進行(xíng)規範，主λ★¥©管部門(mén)和(hé)協會(huì)要(yࣣo)引導企業(yè)提高(gāo)認識和(hé↕§)站(zhàn)位，專注主業(yè)服務交易為(wèi)中心，★✔©積極宣傳推廣“帶押過戶”，在房(fáng)屋成交過程中©↕将這(zhè)一(yī)惠民(mín)政策告訴出售人(réε♥n)，幫助他(tā)們降低(dī)二手房(fáng)交易成本，促進二手✔₹δ∏房(fáng)成交量，實現(xiàn)二手房σ↔♠(fáng)市(shì)場(chǎng)★×平穩發展。
